Immobiliengutachten
HANS WOLFER – Stuttgart, Ludwigsburg, Gerlingen

Verkehrswertgutachten für Kauf, Verkauf, Erbe, Steuer oder Gericht

Zeitnahe Erstellung durch einen erfahrenen Gutachter

Die fundierte Ermittlung des marktüblichen Wertes einer Immobilie (z.B. Haus, Wohnung, Grundstück oder Gewerbe) ist eine Aufgabe für professionelle, hauptberufliche Gutachter. Denn ein gutes Immobiliengutachten muss sowohl für Laien wie z.B. einen privaten Verkäufer verständlich, als auch für Fachleute oder Institutionen, wie z.B. Gerichte oder Behörden, nachvollziehbar sein.

Um dies zu gewährleisten, gibt es verbindliche Regelungen für die Bewertung von Immobilien. Diese sind unter anderem in der „Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken“ (kurz: ImmoWertV) zu finden.

Weil jedes Objekt – egal ob privat oder gewerblich – einzigartig ist, ist für ein fundiertes Gutachten stets eine genaue Begutachtung des Objektes vor Ort und die Einbeziehung aller für die Wertermittlung erforderlichen Faktoren notwendig.

Am Ende erstellt ein erfahrener Immobiliengutachter daraus zeitnah und gewissenhaft ein fundiertes und verständliches Gutachten. Entsprechend gerechtfertigt sind die Kosten, die für die Erstellung von Verkehrswertgutachten und andere Typen von Immobiliengutachten anfallen.

„Als erfahrener Immobiliengutachter sehe ich täglich die große Auswirkung kleiner Details auf den marktüblichen Wert einer Immobilie. Ganz erheblich sind zum Beispiel Fragen wie „Gibt es entscheidende Nutzungseinschränkungen?“ oder „Wie hoch sind die künftigen Verpflichtungen tatsächlich?“.

Meine Erfahrung zeigt, dass es sich lohnt, ganz genau hinzusehen und die Erkenntnisse so für Sie in einem Immobiliengutachten niederzulegen, das Ihnen im Zweifelsfall auch zu Ihrem Recht verhilft.“

Immobiliengutachten für Privat und Gewerbe

Welche Faktoren haben Einfluss auf das Gutachten

Fachlich fundierte Immobiliengutachten sollten aufgrund der Komplexität zahlreicher Faktoren, die die Einordnung und Bewertung einer Immobilie beeinflussen, nur von einem qualifizierten Immobiliengutachter oder Immobiliensachverständigen erstellt werden. Den größten Einfluss auf den im Immobiliengutachten dokumentierten Wert haben die nachfolgenden Kriterien:

Lage
Immobilien-Typ
Bodenwert
Energieeffizienz
Bauqualität
Ausstattung
Nutzungseinschränkungen

Neben diesen grundlegenden Kriterien, die sich direkt auf die zu bewertende Immobilie beziehen, wird in der Praxis für eine umfassende Wertermittlung auch ein großes Augenmerk auf die Ermittlung von Rechten und Belastungen gelegt, wie z.B.:

Wohnungsrecht
Nießbrauch
Erbbaurecht
Dienstbarkeiten
(z.B. Geh- und Fahrrecht, Leitungsrecht)

Für welchen Typ von Immobilie benötigen Sie ein Gutachten?

Haus

Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus, Reihenhaus

Wohnung

Eigentumswohnung

Grundstück

unbebaut, unerschlossen, unentwickelt

Gewerbe

Betriebsgebäude, Bürogebäude, Produktionsgebäude

Immobiliengutachten – der Nutzen

Warum es vorteilhaft ist, den marktüblichen Wert einer Liegenschaft zu kennen

Ein belastbares Immobiliengutachten ist wertvoll, denn nur wenn man den marktüblichen Wert kennt, ist man als Eigentümer einer Immobilie in der Lage wirtschaftlich zu handeln. Egal, ob im privaten Umfeld oder im Gewerbe.

Es geht also um Ihren Vorteil: bei der Besteuerung, in Kauf- oder Verkaufsgesprächen, bei Auseinandersetzungen ums Vermögen oder – bei Differenzen, die juristisch ausgetragen werden. Und Sie sind klar im Vorteil, wenn Sie den marktüblichen Wert eines Objektes kennen.

Kennen Sie den Wert Ihrer Immobilie(n)?
Dann sind Sie gut gerüstet.

Sie haben noch kein Gutachten für Ihr Objekt?
Dann lohnt sich die Investition in ein Immobiliengutachten!

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Immobiliengutachten – die wichtigsten Typen

Verkehrswertgutachten oder Schätzwertgutachten?

Für jede Situation und jeden Zweck gibt es das passende Immobiliengutachten! Geht es um einen Streitfall vor Gericht oder eine andere Auseinandersetzung? Dann führt kein Weg an einem aufwändigeren, und entsprechend mit höheren Kosten verbundenen, Verkehrswertgutachten vorbei. Aber längst nicht in jedem Fall benötigen Sie auch wirklich ein Gutachten, das alle formalen Anforderungen erfüllt. Für Kauf oder Verkauf eines Objektes ist ggf. auch ein sogenanntes Schätzwertgutachten ausreichend, dessen Kosten dann auch gleich geringer sind.

VERKEHRSWERTGUTACHTEN

„Bei diesem Typ von Gutachten wird tiefer recherchiert, ausführlicher beurteilt und umfangreicher dokumentiert (z.B. umfassende Fotodokumentation). Entsprechend sind die Kosten für die Erstellung höher. Ein Verkehrswertgutachten ist allgemein anerkannt. Es ist sogar obligatorisch, wenn es sich um ein Gerichtsgutachten handelt. Der Immobilienwert wird gemäß § 194 BauGB und anhand der ImmoWertV ermittelt. Als Immobiliengutachter werde ich von Ihnen als Eigentümer in der Regel bevollmächtigt, damit ich direkt in Akten und Bücher (z.B. Grundbuch, Bauakte) Einsicht nehmen kann. So kommen wir gemeinsam zügig zum benötigten Immobiliengutachten.“

SCHÄTZWERTGUTACHTEN

„Dieser Gutachten-Typ ist quasi ein „Gutachten light“. Das Immobiliengutachten enthält alle Informationen, die für den Kauf oder Verkauf eines Objektes oder einer Liegenschaft essenziell sind. Der Aufwand für die Erstellung dieses Gutachten-Typs ist niedriger, deshalb sind auch die Kosten für die Erstellung geringer. Ein Schätzwertgutachten liefert eine Einschätzung des Marktpreises basierend auf offiziellen Büchern und Daten, Ihren Unterlagen und einem kurzen Ortstermin.“

Bewertungsverfahren

Die 3 wichtigsten Verfahren einfach erklärt

Weil jedes Objekt einzigartig ist, gibt es verschiedene Verfahren zur fachgerechten Bewertung einer Liegenschaft! Je nach Art und Nutzung des Objektes kommt eines der folgenden Verfahren zum Einsatz.

VERGLEICHSWERVERFAHREN

Beim Vergleichswertverfahren wird die zu bewertende Liegenschaft mit gleichartigen Objekten verglichen, die verkauft beziehungsweise gekauft wurden. Aus den in der Vergangenheit erzielten Preisen werden Durchschnittswerte gebildet. Um der Einzigartigkeit jedes Objekts gerecht zu werden, erfolgt eine individuelle Anpassung dieser Durchschnittswerte. Zuschläge gibt es dabei zum Beispiel für Modernisierungen, Abschläge bei einem Instandhaltungsstau.

ERTRAGSWERTVERFAHREN

Dieses Verfahren kommt bei vermieteten Liegenschaften zum Einsatz. So erfolgt die Hochrechnung der voraussichtlichen Erträge von Haus, Wohnung oder Gewerbefläche bis zu dem Zeitpunkt, an dem das Objekt am Ende der Restnutzungsdauer durch Abnutzung wertlos wird. Bewertet werden unter anderem Mietwohngrundstücke (z.B. Mehrfamilienhäuser), Geschäftsgrundstücke (z.B. Büro- und Geschäftshäuser) und Spezialimmobilien (z.B. Hotels).

SACHWERTVERFAHREN

Im Sachwertverfahren wird der Bodenwert und der Wert der Bauten getrennt ermittelt. Bei den Bauten selbst wird noch einmal unterschieden zwischen Außenanlagen und den Gebäuden selbst. Es werden die Kosten ermittelt, die ein Neubau der Gebäude und Außenlagen zum heutigen Zeitpunkt verursachen würde: die sogenannten Normalherstellungskosten. Der so ermittelte Wert wird dann noch um die sog. Alterswertminderung herabgesetzt, denn auch gebrauchte Immobilien verlieren an Wert.

Immobiliengutachten – die Kosten

Was kostet eigentlich ein Immobiliengutachten?

Sind Sie Eigentümer einer oder mehrerer Liegenschaften? Oder wollen Sie ein Objekt erwerben? Dann kann es passieren, dass Sie ein Immobiliengutachten benötigen, um z.B. für Kauf oder Verkauf den Wert einer Immobile zu ermitteln. Ein Gutachten kann aber auch zur Klärung von Streitfragen beitragen: bei Erbe, Steuer oder bei Gericht.

Die Frage nach den Kosten für ein Gutachten bekomme ich natürlich schnell gestellt – völlig zu Recht übrigens. Denn ein Immobiliengutachten benötigt man nicht jeden Tag, weder als Privatperson noch als Unternehmer. Dazu gibt es im Internet viele Angebote, die mit der kostenlosen Ermittlung und Bewertung von Immobilien werben. Die Wertermittlung findet hier meist auf Grundlage von ein paar wenigen abgefragten Daten zum Objekt statt. Das Resultat ist meist keine fundierte Immobilienbewertung.

Die Kosten für ein echtes Immobiliengutachten, zum Beispiel für ein Verkehrswertgutachten, hängen in der Praxis von vielen Faktoren ab:

vom Objekt-Typ (z.B. Einfamilienhaus, Bürogebäude)
vom Aufwand beim Ortstermin
vom Zustand und Wert des Objektes
von der Vollständigkeit der Akten und Unterlagen

Eine verbindliche Aussage zu den Kosten für die Erstellung eines Gutachtens ist also nur möglich, wenn ich mehr über die Liegenschaft selbst und den Zweck des Gutachtens weiß.

Nehmen Sie deswegen bitte Kontakt zu mir auf. Ich beantworte gerne Ihre Fragen.

Kontakt

„Es gibt keine verbindliche Vorgaben für die Kosten eines Immobiliengutachtens. Dies liegt unter anderem daran, dass jedes Objekt individuell ist und dadurch auch der Aufwand für ein Gutachten unterschiedlich ist. Entsprechend sind die Kosten individuell festzulegen und zu vereinbaren.

Damit Sie vorab einen Eindruck bekommen, gebe ich Ihnen gerne drei Beispiele: Ein Verkehrswertgutachten (z.B. für Streitfall), das ein normales Einfamilienhaus bewertet, erfordert eine Investition zwischen 2.400,- bis 3.000,- €. Für ein einfacheres Schätzwertgutachten (z.B. für Verkauf) für dasselbe Objekt entstehen Kosten von circa 1.700,- bis 2.100,- €. Die fundierte Bewertung eines größeren Gewerbe-Objektes (z.B. Produktionsgebäude) schlägt mit circa 4.000,- bis 6.000,- € zu Buche.“

HANS WOLFER

Immobiliengutachter & Immobiliensachverständiger

Fundierte Immobilienbewertung
von Haus, Wohnung, Grundstück oder Gewerbe.

Verkehrswertgutachten
für die Metropolregion Stuttgart und überregional. Verwendbar für Kauf, Verkauf, Erbe, Steuer oder Gericht.

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